Door Lindy Kuit
De huidige wooncrisis is het heetste hangijzer van de komende verkiezingen. Ook in Rotterdam is de vraag naar woningen groot – met 5,3% is het woningtekort zelfs groter dan het landelijk gemiddelde (4,8%). Kale huurprijzen zijn gestegen en de prijs van koopwoningen de afgelopen jaren verdubbeld. Daarbovenop stijgt het aantal huishoudens sneller dan het aantal inwoners. De nieuwbouwambitie is dan ook flink: landelijk 900.000 woningen erbij tot en met 2031.
In navolging van de Woonvisie uit 2016 en gebaseerd op het begin dit jaar vastgestelde Woonakkoord heeft de gemeente Rotterdam vorige maand een nieuwe Woonvisie gepubliceerd. Wat hebben we precies aan zo’n visie? Wat staat erin? En kunnen we de wooncrisis alleen het hoofd bieden door nieuwe woningen bij te bouwen? Een tipje van de sluier: Platform Woonopgave vindt van niet.
Blik op 2040
De nieuwe Woonvisie is een doorkijkje naar Rotterdam als aantrekkelijke woonstad in 2040 en bestaat uit vier pijlers – Meer en betaalbare woningen, Toekomstbestendige woningen en vitale wijken, Huisvesting van aandachtsgroepen en Betere positie op de woningmarkt – en een aantal concrete maatregelen voor de komende vijf jaar. ‘Deze Woonvisie is op een aantal punten anders dan die ervoor’, vertelt Wim van den Engel, senior beleidsadviseur Wonen bij de gemeente Rotterdam. ‘De vorige richtte zich flink op nieuwbouw, terwijl we nu een grotere focus hebben gelegd op betaalbaarheid, het behoud van de huidige hoeveelheid sociale huurwoningen, het uitbreiden van het middensegment en de bestaande voorraad, zowel het verbeteren als het uitbreiden ervan.’
‘Tegelijkertijd gaan we natuurlijk wel door met nieuwbouw’, gaat Van den Engel verder. Door de nieuwe Rotterdamse Bouwwet kunnen we experimenteren met flexibiliteit in de regelgeving voor betaalbare woningen zonder dat de kwaliteit en de omgeving in het gedrang komen. Daarnaast speelt de wijk een grote rol in de nieuwe Woonvisie. In de wijk komt alles samen. Daarom zetten we in op veerkrachtige wijken: wijken waar je door verschillende typen woningen en voldoende voorzieningen en netwerken ‘wooncarrière’ kunt maken en in elke levensfase kunt blijven wonen.’
Uitgebreid participatietraject
Ook het proces voorafgaand aan de Woonvisie is deze keer anders verlopen. Marieke Peek, procesbegeleider bij de gemeente Rotterdam: ‘Om een visie te kunnen formuleren waarin mensen zich herkennen, zijn we in gesprek gegaan met verschillende partijen die belang hebben bij de Woonvisie. Denk aan aandachtsgroepen zoals ouderen en studenten, woningcorporaties en professionele netwerken zoals Platform Ontwikkeling Rotterdam (POR), maar ook aan wijkraden, de kinderburgermeester en jongerenplatform Roffa Takkies. Het was de eerste keer dat we zo uitgebreid met partijen in gesprek zijn gegaan voor de Woonvisie, en ik kan me goed voorstellen dat we hier een volgende keer nóg meer tijd voor nemen.’
Koersdocument
Hoe bindend is de Woonvisie? En wat heeft de gewone Rotterdammer eraan? ‘De Woonvisie geeft richting’, legt Van den Engel uit. ‘Het is een koersdocument waaruit concrete afspraken zullen volgen, zoals prestatieafspraken met corporaties. Voor de Rotterdammers, van wie er velen al lang op een passende en betaalbare woning wachten, is de Woonvisie misschien wel een houvast. De gemeente zet zich echt in voor meer en betaalbare woningen.’
“Ook als de Woonvisie is vastgesteld door de gemeenteraad, stopt het gesprek met de stad niet.”
– Wim van den Engel, senior beleidsadviseur Wonen bij de gemeente Rotterdam
De nieuwe Woonvisie is positief beoordeeld door het college van burgemeester en wethouders, maar moet nog worden vastgesteld door de gemeenteraad. Dit staat op de planning voor maart 2024. ‘Maar ook als de Woonvisie is vastgesteld, stopt het gesprek met de stad niet. De gemeente kan het niet alleen; we hebben de samenwerking nodig met en de innovatieve ideeën vanuit allerlei verschillende partijen’, besluit Van den Engel.
Nieuw narratief
Terwijl de nieuwe Woonvisie aan nieuwbouw minder voorrang geeft dan de vorige versie mag het idee dat je met het bouwen van duizenden nieuwe woningen de crisis kunt oplossen van Platform Woonopgave helemaal van tafel worden geveegd. Architect Sanne van Manen is een van de initiatiefnemers van het platform. ‘De focus ligt nu op bouwen, op grote aantallen nieuwe woningen, zonder te kijken naar de werkelijke woonbehoeftes. We willen nu bijvoorbeeld betaalbare woningen. In de toekomst is er een enorme woonvraag vanuit ouderen en een vraag naar woningen die zorg vergemakkelijken of minder nodig maken. Als we met beide behoeftes geen rekening houden, wordt de wooncrisis alleen maar groter en stijgen de kosten van de ouderenzorg. We moeten de opgave anders bekijken: niet als een bouwopgave, maar als een woonopgave.’
Mark Minkjan, architectuurcriticus, schrijver en mede-initiatiefnemer van Platform Woonopgave, beaamt dit. ‘Door de wet- en regelgeving is er ook een scheefte ontstaan tussen koop en huur. Daarbovenop staat de kwaliteit onder druk. Door de vastgoedlogica worden woningen steeds kleiner en plattegronden steeds homogener – helemaal gek als je je bedenkt dat de bevolking steeds diverser wordt. We moeten breken met de huidige status quo, loslaten hoe we het altijd hebben gedaan en door met een nieuw narratief.’
Niet bouwen, maar ‘vinden’
Daarom stelt Platform Woonopgave de vraag: wat als we de opgave van bijna 1 miljoen woningen herformuleren naar het vinden van net zoveel extra woonplekken? Van Manen: ‘Is het toekomstbestendig om weer in een polder te bouwen waar een ontwikkelaar toevallig al een stuk land heeft? En is het nodig? Nee. In bestaande en dorpen zijn nog zeker 1 miljoen woningen te vinden. Miljoenen vierkante meters staan leeg of worden ondergebruikt. En daarnaast: als we 10% van de gebouwen met platte daken één extra woonlaag geven, kunnen we zomaar 600.000 nieuwe woningen creëren.’
“Als we 10% van alle platte daken één extra woonlaag geven, kunnen we 600.000 nieuwe woningen creëren.”
– Sanne van Manen, architect en initiatiefnemer Platform Woonopgave
‘We denken dat het hierbij ook belangrijk is om ruimte te bieden aan alternatieve ontwikkelmodellen en zeggenschapsvormen’, gaat Minkjan verder. ‘Zoals community land trust (CLT): een organisatiemodel dat land in gemeenschappelijk eigendom heeft en beheert namens een gemeenschap. Leden van die gemeenschap zijn niet alleen bewoners, maar ook mensen en partijen uit de buurt. Zo zorg je ervoor dat een project daadwerkelijk iets kan betekenen voor een wijk of buurt.’
Kracht van ontwerp
Van Manen: ‘De kracht van ontwerpend onderzoek is binnen deze woonopgave zeer relevant; het begint allemaal bij een scherpe analyse van de werkelijke opgave. Tegelijkertijd beseffen we ons dat we als ontwerpers slecht zijn georganiseerd en in tegenstelling tot bijvoorbeeld bouwers en ontwikkelaars niet aan tafel zitten bij de minister. Hoe moeten we ons opstellen om duurzame veranderingen te kunnen bewerkstelligen? Dat zijn ook vragen die we als Platform Woonopgave onderzoeken.’ Minkjan: ‘Het Stadmakerscongres is een van de weinige congressen waar beleidsmakers, ontwerpers, bouwers en ontwikkelaars samenkomen en is daarom waardevol. In onze sessie willen we de Woonvisie onder de loep nemen. Welke onderwerpen moeten meer aandacht krijgen? En hoe kunnen we concrete maatregelen of bepaalde instrumenten inzetten? Uiteindelijk zijn we samen verantwoordelijk voor een stad waarin we betaalbaar, duurzaam en toekomstbestendig kunnen wonen.’
Tijdens het SMC23
Het Panelgesprek Bouwopgave of woonopgave? vindt tijdens het Stadmakerscongres plaats in de erkerfoyer van 10:30-12:00 uur. De werktafelsessie Van bouwopgave naar woonopgave vindt plaats in de grote zaal van 13:00-14:30 uur. Hierbij sluiten niet alleen de gemeente Rotterdam, Sanne van Manen en Mark Minkjan van Platform Woonopgave aan, maar ook specialisten van onder meer corporaties, ontwikkelaars, bouwers, Kadaster, architectenbureaus, bewonersorganisaties, onderzoeksbureaus en erfgoedorganisaties.