We kunnen er niet omheen: ons grondbeleid staat onder druk. Veel van de huidige rekenmethodes zijn niet langer toereikend om het woningtekort en klimaatproblemen aan te pakken. Een daarvan is de GREX, het rekenmodel waarmee de grondprijs wordt berekend als de gemeente grond verkoopt om te ontwikkelen. Hoe kunnen we tot nieuwe, wél toereikende modellen en systemen komen? En welke gevolgen heeft dat voor burgers, overheden, ontwikkelaars en andere stakeholders? Tijdens het Stadmakerscongres 2025 werd vergaand op dit onderwerp ingegaan in het atelier ‘Hack de GREX’.
Veranderen of verbreden?
“De GREX hacken, dát gaan we doen vandaag, vanuit verschillende perspectieven.” In zijn introductie komt Paul Gerretsen meteen tot de kern. En dat moet ook wel, want de erkerfoyer van Theater Rotterdam zit stampvol met professionals en andere geïnteresseerden die meer dan graag over dit onderwerp willen meepraten. Gerretsen is sinds 2008 agent van Vereniging Deltametropool en in die rol betrokken bij RED & BLUE – Real Estate Development & Building in Low Urban Environments, het NWO-onderzoeksprogramma dat het kader voor het atelier van vandaag vormt. “Kunnen we de rekensom bij de tijd brengen?”, vraagt hij aan de deelnemers. “Is ‘ie inclusief genoeg? Houdt de GREX voldoende rekening met verborgen kosten door bijvoorbeeld klimaatverandering? Moeten we ‘m verbreden, of is dat juist geen goed idee?”
Gevolgen van een negatieve GREX
Lilian van Karnenbeek, juridisch onderzoeker bij de Universiteit Utrecht en ook betrokken bij RED & BLUE, prikkelt het publiek verder met een herkenbaar, anekdotisch verhaal. “Stel je een versteend gebied voor”, instrueert ze. Op het braakliggende terrein ernaast liggen plannen voor woningbouw. In de toekomst is er hevige regenval voorspeld, daarover maakt het waterschap zich zorgen, want nu al levert de regen wateroverlast op. Ligt de verantwoordelijkheid bij de toekomstige bewoner? Welke verantwoordelijkheid heeft de gemeente? En vooral: welke investeringen gaan er vooraf worden gedaan om wateroverlast te voorkomen?
Nieuwbouw biedt kansen als het gaat om het aanpakken van klimaatproblemen, maar in het verhaal van Van Karnenbeek verdwijnen alle mooie plannen als sneeuw voor de zon zodra de rekening wordt gepresenteerd. De GREX blijkt negatief, dus de wadi’s en andere natuurinclusieve oplossingen worden geschrapt. Zelfs als we weten dat dit in de toekomst grote kosten met zich gaat meebrengen.
“Het gaat er niet om waar de verantwoordelijkheid ligt, maar hoe ver die reikt.” Lilian van Karnenbeek
Aanpassen wetgeving
“Je voelt het gewoon fout gaan”, vat Gerretsen treffend samen. Hij vraagt Van Karnenbeek of het nodig is de wetgeving te veranderen om dit soort scenario’s te voorkomen. Ze reageert positief: “De vraag is wel, waar precies? Wat gaan we dan aanpassen?” Om het probleem van verantwoordelijkheid te tackelen en kosten te
verdelen stelt ze daarbij een gebiedsfonds voor, dat kan helpen bij investeringen in openbare gebieden.
Verschillende perspectieven
Na de introducties van Gerretsen en Van Karnenbeek mogen de deelnemers met elkaar in gesprek aan de werktafels. Aan elke tafel staat een ander perspectief op de GREX centraal: gemeentelijk, maatschappelijk, vanuit de projectontwikkelaar, woningcorporatie, individuele huiseigenaar én ministeries en waterschappen. Ook staat één tafel in het teken van wooncoöperaties en de mogelijkheden voor grondbeleid die dat biedt, onder leiding van de Rabobank.
De discussies branden direct los. “Kunnen we niet dromen van een andere GREX?”, roept een deelnemer. Aan een andere tafel wordt geopperd of het mogelijk is om binnen gebiedsontwikkelingen met verschillende scenario’s verschillende GREX’en naast elkaar te hanteren. Een accountant zou moeten worden ingevlogen om rekening te houden met de lange termijn. Ook wordt de rol van de overheid veelvuldig besproken: het versoepelen van de wet- en regelgeving kan de experimenteerruimte vergroten, maar daar is wel bestuurlijk lef voor nodig, klinkt het aan weer een andere tafel.
Verder kijken
Wie betaalt de rekening? Naast het Rijk worden andere partijen aangesproken op hun verantwoordelijkheid – banken, verzekeraars, pensioenfondsen. Klimaatadaptieve woningen betekenen immers financiële winst voor bijvoorbeeld verzekeraars. Een hackathon organiseren voor toekomstige baatnemers van gebiedsontwikkelingen – zou dat iets zijn? Ook klinkt aan veel tafels de conclusie toch vooral verder te kijken. Besluitvorming zou niet alleen moeten worden gebaseerd op de GREX, maar op de totale levenscyclus. Dat betekent wel meer investeren aan de voorkant, wat later kan worden terugverdiend. Kijk daarnaast naar andere opgaves, geven de deelnemers aan, zoals gezondheid en welzijn. Trek ook meer en beter samen op, en wees transparant over de opbrengsten, kosten en het proces.
Na anderhalf uur is de tijd én zuurstof in de zaal op en moeten de deelnemers verder met hun programma’s. “Het is in elk geval duidelijk geworden dat we gezamenlijk verder moeten met het hacken van de GREX”, concludeert Gerretsen. Dat dit gesprek een vervolg gaat krijgen, staat buiten kijf.
