De Corona-crisis heeft het heel duidelijk gemaakt: de kwaliteit van de ruimte wordt steeds belangrijker bij het ontwikkelen van gebouwen. Dat zeggen Paul Becht en Jan Bruil, allebei leden van de Van der Leeuwkring. Becht en Bruil zien dan ook een steeds grotere rol voor ontwikkelaars als mede-eigenaars van de publieke ruimte. “Het zou mooi zijn als partijen met een langetermijnperspectief meer zouden samenwerken aan de buitenruimte”.
“Ik hoop dat we het door Covid-19 vanzelfsprekender gaan vinden dat we ruimte als kwaliteit zien”
“Ik dacht, ik zoek een passend beeld bij ons gesprek”, grijnst Paul Becht. Op de achtergrond van zijn scherm (we spreken elkaar online) kijk ik naar een vreedzaam tafereeltje van ouders en spelende kinderen aan een geplaveid dubbelzijdig woonstraatje. De mensen op het plaatje bevinden zich niet in een Vinex- of bloemkoolwijk, maar op een van de verdiepingen van een nieuw te ontwikkelen, zeventig meter hoge, woontoren, midden in de wijk Cool-Zuid, vlak achter de Witte de Withstraat. Becht beschrijft het als een innovatief concept. De buitenlucht stroomt door de buurtstraatjes, geluid en wind zijn gefilterd. Het regent er nooit.
De woontoren is speciaal ontwikkeld voor gezinnen, vertelt Becht. Kleine kinderen kunnen veilig spelen in de semi-private binnenruimtes en ook via de balkons aan de achterkant kunnen ze door de spreekwoordelijke ‘heg’ kruipen en bij de buren het terras op. Als ze ouder zijn kunnen ze spelen op plein ’t Landje of verder de stad verkennen.
Becht is ontwikkelaar voor BPD, het voormalige Bouwfonds. Hij moest zich de blaren op de tong praten om de Maasbode, zoals de woontoren gaat heten, te mogen ontwikkelen. Dit type woningen heeft namelijk een zeer hoge kostprijs. Normaalgesproken worden torens gebouwd met zo veel mogelijk verhuurbaar of verkoopbaar oppervlak. Aan die eis voldoet deze toren met royale gemeenschappelijke ruimtes beslist niet. Maar nu staan de woningen eindelijk in de verkoop.
Het is een aantrekkelijk woonconcept, zeker in Corona-tijd. “We noemen het gekscherend wel eens het eerste Covid-proof woongebouw van Nederland”, vertelt Becht. “Mensen zitten veel binnen. Je mist de energie die je oppakt als je onder de mensen bent. Met overmaat in gebouwen creëer je extra ruimte waarin je op een veilige en besloten manier onder de mensen kunt zijn.”
Anderhalvemetersamenleving
“Ik hoop stiekem dat we het door Covid-19 vanzelfsprekender gaan vinden dat we het soort ruimtes dat ik achter me heb meer gaan maken. Dat we ruimte als een gewenste kwaliteit zien voor bewoners of gebruikers van een gebouw. Dat geldt ook voor de kantorenmarkt. Kantoren die nog worden gebouwd zijn allemaal kantoren met overmaat, met hoge en grote ruimtes”.
Meer aandacht voor kwaliteit van gebouwen en ontmoetingsplekken binnen gebouwen: daar hamert ook Jan Bruil op. Bruil is verantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie van institutioneel vastgoed in Nederland voor Bouwinvest. “Grootschalige, monomane cellenkantoren hebben hun langste tijd wel gehad. Wij geloven in multifunctionele gebouwen nabij infrastructuurknooppunten. Dit soort kantoren hebben vaak grote ruimten, zijn flexibeler in gebruik en bieden meer ruimte voor ontmoeting.”
Hij ziet deze trend ook op de woningmarkt. “De romantiek van de kleine stadsappartementen was dat je alleen een bed had en een flat screen, de rest deed je wel buiten de deur. Ik vond dat al ingewikkelde producten. Je merkt tijdens de coronacrisis dat mensen meer gaan cocoonen. Je hebt een veilige haven nodig, een fijne plek waar je tot jezelf kunt komen en rustig kunt leven. We merken dat iets grotere appartementen meer in trek zijn.”
De druk op de al schaarse ruimte neemt door Covid-19 toe. We hebben met elkaar meer ruimte nodig. Becht: “Je moet op een andere manier gaan leven in een compacte stad. Met de fiets naar OV-knooppunten, op verschillende momenten gebruikmaken van de stedelijke ruimte, misschien moeten er ook meer metro’s gaan rijden.” En het heikele punt: de auto. Becht hoopt dat de druk op de stedeling om de auto weg te doen eindelijk groot genoeg wordt om hem de stad uit te drukken. “De auto heeft zich vanaf 1970 gemanifesteerd in de stad, die vraagt ontiegelijk veel ruimte. Kijk naar de Slinge, dat is een mooie laan met een breed profiel. Die wordt kapot gemaakt door alle auto’s.”
Kwaliteit kost geld, vinden beiden. Betaalbaarheid is dan ook dé grote uitdaging de komende jaren. “Wij hebben duidelijke targets voor energieneutraliteit”, vertelt Jan Bruil. In 2045 wil het bedrijf Paris Proof zijn, geen fossiele energie meer gebruiken. Dat heeft een enorme impact op het vastgoed. En op de kosten. “Je moet voldoen aan het bouwbesluit, aan veiligheidseisen, aan installatie-eisen. Mede daardoor is het lastiger om middenhuur aan te bieden. Door afspraken te maken met gemeenten, bijvoorbeeld over de grondprijs, komen we soms tot een oplossing om betaalbare en duurzame woningen te realiseren.”
Investeren in buurthuis en afval
Ook ten aanzien van de openbare ruimte worden steeds hogere kwaliteitseisen gesteld, zeggen Bruil en Becht. De kwaliteit van de openbare ruimte bepaalt immers de waarde van de gebouwen voor gebruikers. Zowel Becht als Bruil zoeken dan ook steeds nadrukkelijker een inbreng bij de invulling van de openbare ruimte.
Zo heeft Becht’s BPD in de wijk Wielewaal, waar 550 sociale woningen worden gesloopt en woningen van alle prijsklassen terugkomen, geïnvesteerd in publieke voorzieningen in de wijk. Het buurthuis dat twee jaar geleden afbrandde, hebben ze herbouwd en BPD beheert een deeltuin in het gebied. “Wij willen in die nieuwe wijk een soort samenredzaamheid maken waardoor je een veerkrachtige wijk maakt. Wij programmeren nu activiteiten. Straks als er nieuwe bewoners komen, is het de bedoeling dat mensen zelf onderling activiteiten gaan ondernemen.”
Hij noemt nog een ander voorbeeld. In het masterplan voor de ontwikkeling van de Rijnhaven tot een tweede stadscentrum mag wat hem betreft nog meer plek ingeruimd worden voor stedelijke evenementen. “Als je bedenkt hoeveel mensen ernaartoe moeten gaan komen, en hoe groot de ruimtevraag is, zeker in corona-tijd, heb je dan wel voldoende openbaar gebied?”
Langetermijnperspectief
Ook voor Bouwinvest geldt dat ze meer met gemeenten en gebruikers wil optrekken om investeringen in de openbare ruimte te doen. Bruil probeert in de Stadionbuurt in Amsterdam alle handen op elkaar te krijgen om gezamenlijk de afvalverwerking te organiseren. “Hoe mooi zou het zijn als je het hele gebied circulair zou kunnen maken met afvalverzameling? Als je dat met elkaar kan bundelen, een hub ontwikkelt waar al het afval komt, van waaruit je het goed kan scheiden en teruggeven.”
Volgens Bruil wordt het de grootste uitdaging voor de komend jaren: samenwerken in de openbare ruimte. “Het zou mooi zijn als partijen met een langetermijnperspectief – Rijksoverheid, gemeenten, corporaties en institutionele beleggers – meer zouden samenwerken. Dus dat je samen in een gebied investeert en probeert het gebied goed te houden, met bewoners en gebruikers.”
Daar past een partij als Bouwinvest prima bij, vindt Bruil: “We hebben aandeelhouders met een langetermijnperspectief. Het zijn veelal Nederlandse pensioenfondsen die op zoek zijn naar stabiele beleggingen met maatschappelijk impact”.
Dat geldt ook voor BPD. “Het is bij ons nooit hit and run, we zijn altijd lange tijd betrokken als ondernemer”. Gebiedsontwikkeling omvat wat hem betreft altijd ruimtelijke kwaliteit, woningen én mensen. “Je moet zorgen dat gebouwen passen in de openbare ruimte en dat er interactie ontstaat tussen mensen onderling. Als je dat goed doet, maak je een mooie stad”.